O processo de inventário de imóvel é indispensável para regularizar a transferência de bens e direitos após o falecimento do titular da propriedade.
Sem essa formalização legal, os herdeiros ficam impossibilitados de vender, transferir ou registrar o bem em seus nomes no cartório.
Com a experiência de quem atua na gestão imobiliária, a Casa Prates, imobiliária em Curitiba, preparou este guia completo para esclarecer os principais aspectos do procedimento.
Resumo do conteúdo:
- O inventário é o procedimento jurídico obrigatório para apurar e partilhar os bens de uma pessoa falecida.
- O processo pode ocorrer de forma extrajudicial, em cartório, ou de maneira judicial, perante um juiz.
- A incidência do imposto ITCMD e das taxas cartorárias ou judiciais é obrigatória para a conclusão.
- Imóveis sem a partilha concluída não podem ser vendidos por escritura pública tradicional.
- A nomeação do inventariante garante a representação legal para administrar o patrimônio durante o trâmite.
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O que é e para que serve o inventário de imóvel?
A realização do inventário de imóvel consiste na apuração formal de todo o patrimônio deixado por uma pessoa falecida.
Trata-se do mecanismo legal que identifica herdeiros, computa dívidas e realiza a partilha dos bens de forma regular.
Enquanto o processo não é finalizado, a propriedade permanece registrada em nome do falecido, compondo o chamado espólio.
Na prática, isso impede qualquer ato formal de alienação ou transferência de propriedade.
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Principais modalidades do inventário de imóvel
A legislação brasileira prevê duas vias distintas para a realização da partilha do patrimônio. A escolha do formato ideal depende da presença de requisitos legais específicos e do consenso entre os envolvidos.
Inventário extrajudicial
Realizado diretamente no Cartório de Notas, a modalidade extrajudicial destaca-se pela agilidade na resolução da partilha.
Para ser utilizada, exige que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam em pleno acordo.
Outra exigência legal é a inexistência de testamento deixado pelo falecido, além da presença obrigatória de um advogado ou defensor público. A documentação final é lavrada por meio de escritura pública.
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Inventário judicial
A via judicial torna-se obrigatória quando há discordância entre os herdeiros sobre a divisão dos bens ou quando existem envolvidos menores e incapazes. O processo tramita em uma Vara de Família e Sucessões.
O procedimento judicial também é exigido caso o falecido tenha deixado um testamento formal. Por envolver etapas de análise do Poder Judiciário, essa modalidade costuma demandar prazos mais longos para finalização.
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Passo a passo para fazer o inventário de imóvel
Organizar o início do processo exige atenção com prazos e documentos. O Código de Processo Civil estabelece que a abertura do processo deve ocorrer em até 60 dias após o falecimento, sob pena de multa fiscal sobre o imposto de transmissão.
- Contratação de advogado: A representação jurídica é obrigatória tanto no cartório quanto na via judicial.
- Nomeação do inventariante: Escolha da pessoa responsável por administrar os bens e prestar contas durante o processo.
- Levantamento patrimonial e documental: Coleta das certidões de nascimento, casamento, certidões negativas de débitos e matrículas atualizadas dos imóveis.
- Apuração das dívidas: Quitamento de eventuais pendências financeiras e fiscais atreladas ao falecido ou ao imóvel.
- Pagamento de impostos: Declaração e recolhimento do imposto estadual incidente sobre a transmissão de bens.
- Homologação ou lavratura: Emissão do formal de partilha judicial ou da escritura pública extrajudicial.
- Registro no Cartório de Imóveis: Averbação da nova titularidade na matrícula do bem para finalizar a transferência.
Para facilitar o entendimento das diferenças entre os dois métodos para iniciar o inventário de imóvel, apresentamos o comparativo a seguir:
| Critério | Inventário Extrajudicial | Inventário Judicial |
|---|---|---|
| Local de tramitação | Cartório de Notas | Vara de Família e Sucessões |
| Exigência de consenso | Obrigatório (100% de acordo) | Aceita divergências entre herdeiros |
| Presença de menores | Não permitida | Permite menores e incapazes |
| Tempo médio de conclusão | Geralmente entre 1 e 3 meses | Pode levar de 1 a 5 anos |
| Documento final | Escritura pública | Formal de partilha judicial |
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Custos e impostos cobrados no processo
Dar andamento ao inventário de imóvel envolve custos operacionais obrigatórios que precisam ser planejados pelos herdeiros. O principal tributo incidente é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual.
No estado do Paraná, a alíquota do ITCMD é fixada em 4% sobre o valor venal dos bens partilhados. Além do imposto, existem emolumentos cartorários ou custas processuais judiciais.
Os honorários advocatícios também integram a planilha de custos do processo. Quando ocorrem atrasos na abertura do procedimento, os estados cobram multas e juros moratórios calculados sobre o valor do ITCMD devido.
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É possível vender ou alugar o bem antes de concluir o processo?
Uma dúvida recorrente entre herdeiros é sobre o uso econômico da propriedade durante a tramitação do processo.
A realização de contratos exige regras específicas para garantir a validade jurídica perante terceiros.
Venda de imóvel em inventário
A venda formal de um bem antes da partilha definitiva é possível mediante autorização do juiz, emitida por meio de um alvará judicial. Essa medida é concedida quando demonstrada a necessidade do espólio, como o pagamento de impostos da própria transmissão.
Outra opção comum é a cessão de direitos hereditários, realizada em cartório por escritura pública. Nela, o herdeiro cede sua fração do patrimônio a um comprador, que assume o lugar na partilha final.
Locação de imóvel em inventário
A gestão do bem para gerar renda com aluguel é permitida antes do encerramento da partilha. O inventariante nomeado possui poderes legais para assinar os contratos de locação em nome do espólio.
Essa alternativa é excelente para custear as despesas de manutenção da propriedade e tributos anuais durante o trâmite legal. Se você procura opções de moradia na cidade, navegue pelas ofertas de apartamento para alugar em Curitiba.
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