Entender como fica o aluguel com a reforma tributária é fundamental para todo proprietário que deseja manter a gestão de seus imóveis regularizada perante o fisco.
Com as novas regras de emissão de Notas Fiscais Eletrônicas que passam a valer a partir de 1º de agosto de 2026, compreender as atualizações operacionais evita surpresas e garante a conformidade do seu patrimônio.
Neste artigo da Casa Prates – Imobiliária em Curitiba, você vai conferir as principais diretrizes sobre as novas exigências de faturamento e aprender a se adequar ao padrão nacional.
Acompanhe!
Resumo do artigo:
- A partir de 1º de agosto de 2026, passa a ser obrigatória a emissão de NFS-e para a locação de imóveis residenciais e comerciais.
- Todas as operações de locação deverão utilizar o novo código tributário nacional padronizado: 99.03.01.
- A responsabilidade legal e operacional pela emissão do documento fiscal é exclusiva do proprietário locador.
- O faturamento deverá ser realizado obrigatoriamente através do Portal Nacional da NFS-e.
- Embora a emissão seja obrigatória a partir de agosto, não haverá o recolhimento efetivo de IBS e CBS durante o ano de 2026.
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Como fica o aluguel com a reforma tributária?
A reforma tributária não tem a ver somente com o setor imobiliário. Ela é uma reestruturação profunda do sistema de arrecadação nacional que visa simplificar e unificar os impostos sobre o consumo no país.
No mercado imobiliário, por enquanto, a grande mudança prática ocorre a partir de 1º de agosto, quando passa a ser obrigatória a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para a locação de imóveis, devido à instituição de novos fatos geradores do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Para atender a essa exigência, todas as operações de Locação de Bens Imóveis — sejam residenciais ou comerciais — deverão obrigatoriamente utilizar o código tributário nacional padronizado 99.03.01.
É fundamental destacar que a responsabilidade legal por essa emissão é exclusiva do proprietário locador, uma vez que ele detém a relação jurídica direta com o fato gerador e recebe as receitas da locação, configurando-se, portanto, como o efetivo contribuinte do imposto.
Dessa forma, entender como fica o aluguel com a reforma tributária exige atenção imediata dos proprietários para essa nova rotina operacional de faturamento.
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As atualizações da Lei Complementar 214/2025 e os novos fatos geradores
As atualizações regulamentares publicadas em 30 de abril de 2026 consolidaram a inclusão da locação de bens imóveis no escopo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Essa mudança legal transforma o recebimento de aluguéis em um fato gerador tributário definitivo, exigindo a formalização de operações que antes eram documentadas apenas por recibos simples.
Entenda o novo Código Tributário Nacional 99.03.01 para locações
A padronização das atividades imobiliárias ganhou um direcionamento exato com a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025.
A partir de agora, toda e qualquer operação de locação de imóveis no país deve, obrigatoriamente, ser registrada sob o novo código tributário nacional 99.03.01, eliminando divergências de nomenclaturas municipais.
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Da residência ao galpão: a abrangência do código 99.03.01
Muitos proprietários têm dúvidas sobre como fica o aluguel com a reforma tributária dependendo da finalidade do imóvel, mas a regra do código 99.03.01 é universal.
Ele engloba desde contratos residenciais e comerciais até a locação de salas, conjuntos escritoriais, galpões logísticos e demais bens imóveis sem distinção de categoria.
A responsabilidade exclusiva do proprietário locador na emissão da NFS-e
De acordo com as diretrizes da Lei Complementar nº 214/2025 e do Código Tributário Nacional (arts. 121, 122 e 123), o sujeito passivo da obrigação é quem mantém o vínculo direto com o fato gerador.
Portanto, a obrigação legal e operacional de emitir a NFS-e recai unicamente sobre o proprietário do imóvel, que disponibiliza o bem e aufere a renda.
O papel do sujeito passivo: por que o locador assume a obrigação?
Para compreender juridicamente como fica o aluguel com a reforma tributária, é preciso fixar que o locador é quem figura como o prestador da relação econômica.
Por ser ele o beneficiário direto das receitas locatícias, a legislação não permite a transferência da responsabilidade de emissão do documento fiscal para intermediários ou para o próprio inquilino.
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Como funciona a emissão de nota fiscal para locação de imóveis?
Para os proprietários que precisam se adaptar às novas regras, o processo operacional exige atenção a uma plataforma centralizada e específica.
A emissão do documento fiscal não será feita por sistemas municipais convencionais, mas sim, obrigatoriamente, através do Portal Nacional da NFS-e ou através do aplicativo.
Essa centralização visa unificar o padrão de faturamento em todo o território brasileiro, garantindo que o fisco identifique com precisão as movimentações financeiras do mercado de locação.
Para evitar erros na hora do preenchimento e entender na prática como fica o aluguel com a reforma tributária, o locador deve realizar um planejamento prévio dos dados contratuais.
Antes do início da emissão, recomenda-se organizar as seguintes informações de cada contrato:
- Inscrição imobiliária (IPTU) e CIB: Tenha em mãos o número de identificação do imóvel na prefeitura e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para a localização fiscal exata do bem.
- Endereço completo do imóvel: Garanta que os dados de localização estejam idênticos aos registrados nos cadastros oficiais.
- Percentual de copropriedade: Quando o imóvel pertencer a mais de um proprietário, é fundamental especificar a fração ideal de cada um no momento da declaração.
- Valor do aluguel: Indique o valor nominal exato pactuado no contrato vigente para aquela competência.
- Parcelas que não integram a base de cálculo: Identifique detalhadamente os valores repassados que não fazem parte do rendimento tributável da locação, como as taxas de IPTU e o condomínio.
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Essa organização prévia é o que garante uma transmissão de dados sem inconsistências ou rejeições pelo sistema federal.
Estar com esse mapeamento pronto antes de acessar o portal poupa tempo do locador e evita cobranças tributárias indevidas sobre valores que não compõem a receita real do aluguel.
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Planejamento e transição: Prepare-se para o início das novas regras
Com a proximidade da data oficial de início, fixada para 01 de agosto de 2026, os locadores precisam iniciar sua estruturação.
O ponto positivo é que, apesar da obrigatoriedade da emissão da NFS-e a partir desta data, ainda não haverá o recolhimento de IBS e CBS este ano.
Esse período inicial será focado na adaptação ao sistema, ideal para entender na prática como fica o aluguel com a reforma tributária antes do início da cobrança do imposto.
Para garantir uma transição tranquila no Portal Nacional da NFS-e, o caminho recomendado envolve passos simples: identificar todos os seus contratos de locação ativos e avaliar, no caso de pessoas físicas, se há o enquadramento como contribuinte.
Se o seu modelo de negócio exigir, providencie a inscrição no CNPJ.
Por fim, organize todos os dados dos imóveis e contratos e teste previamente o seu acesso ao portal federal. Adotar esse roteiro evita erros operacionais e assegura total conformidade a partir de agosto.
Atenção: mesmo com a obrigação legal de emissão da NFS-e sendo do proprietário do imóvel, a Casa Prates fica feliz em poder contribuir informando sobre essas diretrizes que envolvem a administração de imóveis, estipuladas pela Receita Federal, dentro da Reforma Tributária.
Sendo assim, recomendamos que todas as dúvidas operacionais e tributárias sejam alinhadas diretamente com o seu contador.
Para realizar um processo de locação seguro e descomplicado, conte com a Casa Prates – Imobiliária em Curitiba!
